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家事法有约房产证上只有TA的名字我还要和TA一起还房贷吗?

导读:近年来,离婚率与房价都在一路飙升,男女双方在感情破裂时常常会为了房子争吵不休。面对婚姻比贷款还要短命的情境,婚前一方按揭购房,婚后双方共同还贷的房屋究竟属于一方婚

近年来,离婚率与房价都在一路飙升,男女双方在感情破裂时常常会为了房子争吵不休。面对“婚姻比贷款还要短命”的情境,婚前一方按揭购房,婚后双方共同还贷的房屋究竟属于一方婚前个人财产还是婚后双方共同财产?房屋的补偿款又该如何计算?

本文将结合按揭房款的支付来源以及取得房屋权属登记的时间,将按揭房分割划分为四种情形并逐一分析,同时将对不同地区不动产婚内共同还贷及增值的补偿数额计算方式进行比较。

(一)婚前一方办理按揭买房手续并已取得房屋权属登记,婚后夫妻以共同财产还贷的。

在此种情形之下,根据物权登记主义,不动产产权人以登记簿上记载的名字为准,房屋产权较为清晰。另一方共同还贷可视为是对房屋的投资行为。房价涨,则福利共享;房价跌,需风险共担。

(二)婚前一方办理按揭买房手续,婚后取得房屋权属并登记在双方名下,夫妻以共同财产还贷的。

同样,在此种情形之下,根据《物权法》中关于不动产登记的相关规定,房屋所有权归夫妻双方共有。此时,若夫妻双方在离婚时就房屋的价值及归属未达成合意的,根据《婚姻法司法解释(二)》第二十条的规定,法院将采取竞价、评估以及拍卖三种方式处理争议。

具体如下:一,双方均主张房屋所有权并同意竞价取得的,产权最后由“价高者”获得;二,只有一方主张房屋所有权的,双方可协商或者由评估机构来对房屋价值进行评估,取得者将向另一方给予相应补偿;三,如果双方均不主张房屋所有权,当事人可以申请拍卖该套房产,并就所得款项进行分割。

(三)婚前一方办理按揭买房手续,婚后取得房屋权属登记在其一人名下,夫妻以共同财产还贷的

尽管学术界对此种情形中的不动产归属颇有争议。但在司法实践中,法院一般结合《婚姻法司法解释(三)》第十条的规定[1]以及《婚姻法》第三十九条的规定,在同时符合以下四要素时,一是婚前夫妻一方签订不动产买卖合同;二是签订不动产买卖合同的一方以个人财产支付房屋首付款并办理购房贷款;三是不动产登记于首付款支付方名下;四是婚后以夫妻共同财产进行还贷,判决不动产归产权登记一方所有,并由其对另一方进行补偿。

截至2020年5月,笔者以《婚姻法解释三》第10条为检索对象,与之相关“案例与裁判文书”共计3072篇,其中浙江省共有183篇。以杭州市辖区法院42篇为样本,在满足上述四要素的情况下均判决不动产归登记一方所有。

注释[1] 《最高人民法院关于适用若干问题的解释(三)》第10条:“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的,人民法院可以判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则,由产权登记一方对另一方进行补偿。”

(四)婚前一方办理按揭买房手续,夫妻以共同财产还贷,至离婚诉讼期间仍未办理房屋权属登记的。

根据浙江高院司法判例(参见(2005)浙民一终字第393号民事判决书),合同一方继续履行商品房买卖合同中的权利与义务,同时需要对夫妻另一方以财产折价的方式进行补偿。

在实践中,笔者认为在这种情形之下,夫妻之间应首先协商解决房产归属及后续银行还贷相关事宜,在协商无果的情形之下,双方可在取得产权登记之后,另案起诉分割。

二、《婚姻法解释三》第十条规定的不动产婚内共同还贷及增值的补偿数额应当如何计算?

根据《婚姻法解释三》第十条规定,产权登记一方应当就“婚后共同还贷支付的款项及其相应的财产增值部分”对另一方进行补偿。但对于补偿数额计算,各地法院有不同的计算标准。如下图所示:

2017年5月20日,小泽购买房屋一套,并登记在自己名下。当时购房款为300万元,税费、中介费及评估费等共计10万元;小泽支付首付100万元,在银行办理贷款200万元,贷款30年,贷款利息合计200万元。2018年小泽与小花相识相知相爱并于5月20日牵手步入婚姻殿堂。2020年5月20日两人决定离婚。婚前小泽偿还贷款本息12万,婚后两人一同偿还该套房屋的贷款本息合计52万。该套房屋现值500万,关于夫妻房产分割,小泽应当支付小花多少补偿款呢?

以浙江地区的计算方式为例,房屋归小泽所有时,小泽应给予小花26万元的补偿款。分析如下:此时离婚时房产价值=500万元;夫妻共同还贷部分占房价款的比例=52÷(100+200+200)=10.4%;房屋补偿款=500×10.4%÷2=26万元。

当然法院在判决时还会根据“照顾子女和女方权益”的原则,综合考虑全案实际情况计算补偿款。(参见(2014)吉中民一终字第10号民事判决书)

1、婚前一方购置房产,在有能力的情况下,尽量全额付清购房款,这样可以产权清晰避免纠纷;

2、婚前一方按揭购置房产,婚后夫妻双方可通过签订婚内财产协议等方式明确房屋产权的归属;

3、当夫妻双方协议离婚,约定不动产所有权归非产权方所有时,往往会遇到“贷款未清偿,房屋难过户”的难题,一般可通过以下两种方式处理:

一是夫妻双方之间可以通过订立财产约定的方式来确定房屋产权的归属以及按揭还款方式,并对协议进行公证;二是通过正常买卖流程过户,重新缴纳契税等费用,取得房屋产权的一方以房产购买方名义重新申请按揭贷款。

两种处置方式各有优劣之分,前者虽然比较经济实惠,但因不能及时过户,原登记房屋产权一方如负有债务,则有被债权人申请查封房产的风险;后者虽然可以根本解决过户问题,但相对成本较高。

原标题:《家事法有约 房产证上只有TA的名字,我还要和TA一起还房贷吗?》

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